Субаренда на нежилищни помещения

Голяма част от българските компании имат опит, за да влезе в договор за пренаемане на договори за недвижими имоти. Какви са характеристиките на съответния вид сделки? Какви са източниците на закон, регулиращ реда на сключването им? Как собствениците на имоти са включени в тези споразумения?

Какви са подизпълнители?

Преотдава под наем - се осигурява от Гражданския кодекс на България изглед взаимоотношения, в които контрагентът е собственик на имот, който е сключил договор с него за наемане на помещенията, подписа нов договор за наем с трето лице. В този случай, законът не забранява изрично, например, повишаването на наемите за нов договор. Затова преотдава под наем офис, магазин, склад, гараж и други съоръжения - често срещано явление в бизнеса.

Преотдава под наем в бизнес: законодателния аспект

Законодателството България осигурени всички необходими разпоредби, в съответствие с които дружеството, който да вземе пренаемане на недвижими имоти могат сами да действат като следващи собственици. Техните колеги, които получават на разположение на имота, също имат право да го отдава под наем - верига от взаимоотношения, тъй като някои адвокати, теоретично може да бъде много дълъг.

Условия пренаемане

Въпреки това, много адвокати обръщат внимание на разпоредбите на член 615 от Гражданския процесуален кодекс. В него се посочва по-специално, че доставката на недвижими имоти в пренаемане, съгласието на първоначалния си собственик. Какво означава това на практика? Ако предприятието е по този начин влезе в споразумение за пренаемане с помещения с контрагента, без съгласието на собственика на имота, а след това този вид сделка се смята, че адвокатите трябва да се счита за невалидна.

Въпреки това, както е отбелязано от много експерти в 615-та статия от Гражданския процесуален кодекс на Република България, не е изрично каже как собственика на имота трябва да даде съгласие за следните сделки с активите под формата на договор за пренаемане (и по-нагоре по веригата, ако е необходимо). Ето защо, адвокати, се препоръчва да се регистрират в съответния условието в договора за лизинг на "първо ниво" - директно от собственика. Оказва се, договор за наем с преотдаването под наем за един от елементите. По-малко желателно, но, тъй като експерти смятат, в някои случаи позволи - да се направи допълнително споразумение към основния договор. В съответствие с този документ, собственикът на имота може да предостави на контрагента, ако е необходимо, да се сключи договор за пренаемане с трета страна.

договори зависимостта

Да приемем, че собственикът на имота позволява на контрагента да сключи договор за пренаемане. Но как да бъде предприемач, ако договорът е "първо ниво" по някаква причина е спрян - завърши мандата си, собственикът на помещенията е намерил правно основание за прекратяване на отношенията?

Адвокатите казват - договор за пренаемане на нежилищни помещения се счита за дериватен договор, в зависимост от "основната". По този начин, ако основния договор престава да има действие, а след това веднага се изтриват и че наемателят подписа с колегата си. Може да се отбележи, че съответните разпоредби се съдържат в 618-та статия от Гражданския процесуален кодекс. По този начин, пренаемане на нежилищни помещения е възможно само в рамките на срока на валидност на основното споразумение наемател със собственика на имота.

Ако разгледате GC България за известно снизхождение за под-наемател, можете също да се обърне внимание на една от разпоредбите на 618-та статия.

Правото на нов договор

Има и по-специално, се посочва, че прекратяването на "първоначалното споразумение" наемател на контрагента може да поиска от собственика на имота за сключване, от своя страна, нов договор. Все пак, това е възможно само в рамките на срока, посочен в първа договора. Въпреки това, както е отбелязано от адвокати, на практика често се случва, че първоначалната Терминът "първичен" договорът е достатъчно от гледна точка на нуждите на под-наемател компанията.

По този начин, законът предвижда механизъм, по който пренаемане на нежилищни помещения може да се превърне в пълноправен наемане. За тази цел, основната наемателя и собственика на имота трябва да прекрати "първичен" договора. Тогава пренаемател има право на "търговски обекти" с оригиналния наемател имота. Възниква въпросът: "Как може такова право да преотдава под наем може да се прилага на практика?" Помислете за съответните размери.

Като пренаемател получава "увеличение"

Така че, ние установихме, че насрещната страна-пренаемател предприятие, сключен със собственика на имота "първичен договор" на наемането на обекта може законно да бъде рамкирана пълен наем нежилищни помещения. Първата стъпка, която трябва да се направи, за да приложат на компанията на правото - началото на собственика на имота може да предложи. Трябва да изразят намерението на юридическото лице наемане на помещенията, както и на основни условия последващо отдаване под наем.

От друга страна, собственикът на имота е длъжен по закон да приема тази оферта. Ако той не е така, според 445-ти член на Гражданския процесуален кодекс, а пренаемател, който може да остане без така необходимата пространство, за да го може да поиска от съда. Предмет на иска принуждава собственика на имота да подпише съответното споразумение. Както е отбелязано от много адвокати, съдебни практики обикновено показва склонността на съдилищата застане на страната на subtenants.

Да разгледаме пример, илюстриращ описания по-горе механизъм.

Под-наемател и собственик на недвижим имот: практиката на взаимодействие

Да кажем, "Propeller" ЕООД е собственик на магазин за производство на кабели. IP Иванов А. Б. под наем на залата за срок от 3 години. Целта на съответния предприемач сделка - отворен в неговата собствена линия за производство на кабели под собствената си марка. Въпреки това, имаше срив на българската национална валута, и SP Иванов А. Б. е приел, че отварянето на производство е нерентабилно поради по-високата цена на суровините, необходими за производството на кабели. Въпреки това, Иванов призова държавното предприятие "Gidrokabelmontazh" складове, които са се натрупали достатъчно суровини, но които са спешно необходими за производството на кабелна инсталация. Иванов констатира, че той има добри шансове да спечелят, предаде пространство в пренаемане на по-високи цени, отколкото в договора с LLC "Propeller". SOE се съгласи. LLC "Propeller" е дал съгласието си.

В резултат на тези юридически лица са се образували. На първо място, LLC "Propeller", собственикът на магазин. На второ място, това е "първичен" наемател - SP Иванов, AB На трето място, това е неговата колега и, в същото време, един пренаемател - SOE "Gidrokabelmontazh".

Пренаемателят приведени в оборудването цех и започна производство. Но след това между SP Ivanovym А. Б. и ръководството на "Propeller" несъгласие относно правилността на договора за наем. В резултат на това компанията на собственика магазин подава молба за бизнесмен в съда, който застава на страната на ищеца. Договорът е бил отменен.

Gidrokabelmontazha юристите "бяха решили да използват законното право да сключи договор за наем със" витлото ", LLC директно, благодарение на разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс. Те направиха предложение, което предложи да плати в полза на "Propeller" ЕООД толкова, колкото са били изпратени за сметка на задължения по договор за пренаемане SP Ivanovu А. Б. компанията притежават магазина, от една страна, е длъжен да приеме офертата - в зависимост от Гражданския процесуален кодекс, с друго - с удоволствие го направих като възможност, за да получите по-големи приходи от предоставяне на магазин под наем. Освен това е възможно да се предположи, че LLC "Propeller" предложи "Gidrokabelmontazhu", за да подпише нов, по-дълъг договор.

Как да бъде под-наемател колеги?

Има още един интересен нюанс относно този вид правни отношения. Както отбелязахме по-горе, отдаване под наем на нежилищни помещения, могат да образуват последователно свързване на сделките. На най-горното стъпало - договор със собственика на имота на наемателя. Освен това е налице договор за пренаемане. На него съответния договор, подписан от "първичен" наемателя с колегата си. След вторичната да се заключи, пренаемане и др D. Това означава, че е възможно сценарий, в който "Gidrokabelmontazh" работилница ще даде някакъв друг производител, да речем, LLC "Konnektmetallist", след като получи разрешение от IP Иванов А. Б., освен ако, разбира се, да от времето, когато той все още не е, както трябва да бъде в съответствие с нашите сценарий, както е описано по-горе, в противоречие с LLC "Propeller".

Проучихме нюанс, в който насрещната страна може законно да заеме мястото на "първичен" наемател. Въпреки това, ако има такова право в компанията, която действа като "средно" пренаемател време, относително казано, от една връзка по-далеч от собственика на имота?

Адвокатите казват - не са пряко предоставена от българското законодателство на такъв механизъм. Оказва се, че правата на "средно" пренаемател не толкова защитени, какъвто е случаят с изпълнителя, която е сключила договор с "първичен" наемател. И това въпреки факта, че "средно" пренаемане - процедура, която не е забранена от закона.

Dual пренаемане: специфичност

Въпреки това, някои адвокати обръщат внимание на текста на член 6 от Гражданския процесуален кодекс. Тя казва, че в ситуации, в които граждански дела не могат да бъдат решени пряко се дължи на липсата на съответните правни норми и практика за бизнес обичай все още не е формиран - нормите в рамките на аналогията на закона. И в този случай, по принцип, "средно" пренаемател може да се опита да представи "първичен" търсене наемател за предоговаряне на договора, така че да продължи да ползва имота.

Но на практика, както е отбелязано от адвокати, това е възможно само ако пренаемател време твърдеше, за подписването на "пряка" договор със собственика на имота. Ако контрагентът е "първичен" наемател неактивни, всички "договор надолу по веригата" обикновено не се прилага. Ето защо, Ltd. "Konnektmetallist" трябва да се подхожда с повишено внимание, да сключва договори, при които действителният собственик на имота на няколко нива по-високи от реалната наемодателя.

Въпреки това, някои юристи твърдят, че има възможност за лечение на състояния на пренаемане като механизмът, чрез който "надолу по веригата" контрагенти все още могат да разчитат на сключването на нов договор със собственика на имота - именно заради възможността за прилагане на правилата в рамките на аналогията на закона.

Структурата на споразумението за под-лизинг

Как трябва да изглежда като договор за пренаемане? По принцип структурата като цяло е много подобен на съответните договори, предвиждащи пряко взаимодействие наемател собственост и неговия собственик. Обърнете внимание на спецификата на съответните споразумения, при които издават подлизингови договори примерни структури от данни.

Както в повечето други граждански правни сделки от този тип в договора се посочват общите разпоредби. Те препоръчват адвокати използват термина "пренаемане" - това е, както е дефинирано по-горе, не е длъжностно лице, то е в концептуалната рамка на съответното законодателство. Общи разпоредби за сделки от този тип по принцип същите като в стандартните договори за наем - собственик на напълно признават правото да използва работодател недвижими имоти гарантира, че имотът не е в залог, и т.н. Не забравяйте да продължителност бележки на договора ...

Следващата точка от споразумението - задълженията на страните. Всичко тук е почти същото, както ако тя се състои от един нормален лизинг. Предписани прехвърляне на имота Пренаемателят време, ако е необходимо - използване на съоръжението за тази цел, задълженията за собственика на имота с контрагенти, обекти под ред, и така нататък ..

Освен това, в договора обикновено включва условия на плащане и реда на плащане. Като общо правило, да се посочи продължителността на съответните плащания под-наемател - обикновено до 5 число на всеки месец, предвижда правото на наемателя да се възстанови на дълга. Включване на разпоредби за плащането на комунални услуги, и така нататък .. Като цяло, все едно, че "основната" трудовия договор на нежилищни помещения.

Следващата точка от договора - отговорността на страните. Налице е също така формулировката е достатъчно стандарт. Това задължение на юридически лица да плащат глоби, санкции и така нататък. Г.

Договорът за пренаемане също са посочени условията, промяна, за разтваряне или прекратяване на съответния договор. Те обикновено са свързани с редовността на плащанията, но също така, както отбелязахме по-горе в тази статия, доставката на имота при последващото наемането на трети лица без съгласието на наемодателя.

Споразуменията за подлизингови, както и в много други видове договори, които могат да бъдат предписани от специалните условия. Те могат да се отразят, например, фактът, че възможните постоянни подобрения на обекта, стават собственост на лизингодателя. Също така обикновено фиксирана позиция, в която под-лизингополучателят има право да продължи да използва обекта на недвижими имоти, въпреки че собствеността на него ще отидат за трети страни.

Сред другите условия на споразумението, които са също често предписваните - тези, които, например, регулиране, в допълнение към предишните състави, изпълнения с подобрения в изпълнението на структурата на обект. Такива като, например, да се извърши основен ремонт.

Държавно регистриране на договор за пренаемане по принцип не е необходимо. В същото време, както отбелязахме по-горе, настоящият наемател трябва да има писмено съгласие на собственика на имота да последващите сделки, чийто предмет - отдаване под наем на съответния обект. Дейности на фирмите, които влизат в такива сделки, могат да бъдат произволни. Ако страните са подписали споразумение, според което издава пренаемане пространство, NACE фирми, както и други атрибути, които характеризират профила на организацията по отношение на отрасли, това няма значение.